By Fabrizio Colarossi
Ecco perché casa tua non è agibile anche se ci abiti da 40 anni.
Prima di passare ad analizzare le problematiche legate al Certificato di Agibilità a Colli Aniene ritengo sia utile fare un piccolo riepilogo sulla storia e sulla ratio di questo certificato.
E’ bene sapere che l’attuale normativa di riferimento trova fonte nel Titolo III del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamenti in materia di edilizia, che di fatto condensa tutta la normativa succedutasi nel tempo.
In particolare gli artt. 24, 25 e 26 del Titolo III titolato – “agibilità degli edifici” – disciplinano il nuovo “Certificato di Agibilità”
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Agibilità o Abitabilità
In passato da alcune disposizioni normative, ma soprattutto da una certa prassi giurisprudenziale, sembrava ricavarsi la sussistenza di due diverse certificazioni: quella per l’abitabilità e quella per l’agibilità.
La prima come provvedimento rilasciato per le case con uso di civile abitazione, la seconda relativo a tutte le altre costruzioni destinate ad uso non residenziale.
Nella realtà non è mai stato così, non sono mai esistiti due diversi procedimenti disciplinati per conseguire i due diversi certificati.
Persino il corredo documentale necessario per l’istanza non cambia a seconda della destinazione d’uso.
Con l’introduzione T.U. 380/2001 il legislatore abbandona il concetto di abitabilità ed introduce quello appunto di Agibilità utilizzabile per tutte le categorie di immobile senza alcuna distinzione.
Cosa è il “Certificato di Agibilità”?
Il Certificato di Agibilità attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti in essi installati.
Viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale.
Con questa definizione sembrerebbe allontanata, apparentemente per sempre, la definizione che tende ad attribuire al certificato di agibilità un valore urbanistico di rispondenza tra la costruzione ultimata e il progetto approvato.
I vari aspetti del Certificato di Agibilità
La relazione tra l’aspetto urbanistico–edilizio e l’aspetto igienico-sanitario è stato e continua ad essere oggetto di interpretazioni e pareri non unanimi
Infatti se da una parte notiamo che, con l’introduzione della nuova normativa, viene focalizzata l’attenzione sull’osservanza, in fase di costruzione, di determinate prescrizioni igienico-sanitarie.
Dall’altra parte è altrettanto vero che la domanda di rilascio del certificato di agibilità deve essere corredata anche della dichiarazione di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato.
Ed in caso di sopraelevazione o nuova costruzione è necessario allegare il certificato di collaudo statico.
E’ palese come una costruzione che non superi il collaudo statico non possa essere considerata sicura e quindi non possa essere “agibile”.
Di contro l’aver realizzato un’opera in difformità dal progetto, quindi un abuso edilizio può non pregiudicare la sicurezza o la salubrità degli ambienti.
Ma in tal caso il Certificato di Agibilità non viene comunque rilasciato.
Non mi addentro nei meandri di queste considerazioni che sono state oggetto anche di sentenze.
Qui mi basta evidenziare che l’aver ottenuto il certificato di agibilità vuol dire che la costruzione soddisfa tutti i criteri di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico.
L' Agibilità Parziale
Un piccolo accenno all’“Agibilità Parziale” che, ancorché introdotta dal testo unico 380/2001, è un terreno in cui le Regioni hanno avuto possibilità di legiferare in maniera autonoma
Questo ha provocato il caos la necessità di valutare regione per regione le norme tecniche di attuazione.
La rivoluzione è stata che ogni singolo proprietario di un appartamento può fare richiesta di agibilità parziale.
un Certificato Agibilità riferita al singolo appartamento a prescindere se si tratti di un condominio.
La documentazione da presentare è comunque la stessa del caso di agibilità totale del fabbricato.
I costi della pratica sono abbastanza proibitivi da affrontare da soli.
E' necessario avere l'abitabilità per Vendere una Casa?
Entriamo ora nell’ambito della commerciabilità legata alla presenza o meno del certificato di agibilità.
Per la commerciabilità degli edifici non è necessario che sia già stato rilasciato il certificato di agibilità.
Né per la validità degli atti comportanti il trasferimento degli stessi è necessaria la menzione dell’agibilità.
Non si può non sottolineare come, nel caso di vendita di un immobile privo del certificato di agibilità, si pone l’esigenza di regolamentare i rapporti tra le parti anche al fine di evitare l’insorgere di future contestazioni.
Fermo restando che è sempre possibile vendere un immobile privo dell’agibilità è necessario che la parte acquirente sia informata della relativa mancanza.
Soprattutto è necessario che di tale circostanza sia stata data considerazione nella fase di contrattazione del prezzo.
L'abitabilità può essere revocata
Occorre tenere presente che se ad oggi un immobile è dotato di Agibilità non vuol dire che lo sia anche domani.
Basterebbe ad esempio un cedimento statico e andrebbe evacuato.
Oppure potrebbe perdere i requisiti minimi di igiene, mi riferisco a certi appartamenti piuttosto assimilabili a scantinati umidi.
In tali casi la tanto sperata agibilità sarebbe revocata.
Non ci sono particolari cautele da prendere nel caso si acquisti un immobile privo del certificato di agibilità.
Salvo valutare obiettivamente se la mancanza possa essere imputabile a cause di reale ostatività o a cause meramente di natura burocratica.
Il Certificato di Agibilità a Colli Aniene
Ed arriviamo al perché a Colli Aniene, il 90% degli immobili, non è dotato del Certificato di Agibilità.
Intanto bisogna subito precisare che il nostro quartiere fa parte del Piano di Zona n. 15 “Tiburtino Sud” in attuazione della legge 18 aprile 1962 n. 167.
Questa precisazione è importante in quanto le specifiche della legge prevedevano, come condizione al rilascio della concessione edilizia, la sottoscrizione di opportune convenzioni tra le cooperative ed il Comune di Roma, onde regolamentare gli oneri di urbanizzazione ed edificazione.
Edilizia Convenzionata, Prezzo Massimo di Cessione, Prezzo Massimo di locazione. Una mangiatoia senza fine.
Non sto a dilungarmi troppo e non voglio neanche entrare troppo nel dettaglio degli intrighi e delle lungaggini che dagli inizi degli anni 70 hanno caratterizzato l’urbanizzazione di Colli Aniene.
Basti sapere che: per “accelerare” i tempi di attuazione del programma di edificazione si rese necessario addivenire alla stipula di “convenzioni preliminari”.
In queste convenzioni vennero fissate tutte le condizioni e le modalità per la successiva determinazione di quegli elementi definibili in prosieguo di tempo mediante convenzione integrativa.
In breve, le “convenzioni preliminari” servirono per fissare i punti cardine delle operazioni di edificazione e di urbanizzazione.
Venne stabilito chi avrebbe dovuto costruire la rete stradale, l’impianto di acqua potabile, le fognature, l’impianto di illuminazione.
Nel sottoscrivere le convenzioni preliminari, le parti si obbligarono a stipulare PRIMA DEL RILASCIO DELLE LICENZE DI ABITABILITA’, questa fantomatica Convenzione Integrativa.
Che, tra le altre cose, doveva contenere gli importi delle opere di urbanizzazione, i canoni massimi di locazione degli alloggi, il prezzo di vendita degli alloggi calcolato secondo particolari parametri.
La sottoscrizione della convenzione integrativa era condizione INDISPENSABILE per il rilascio del Certificato di Agibilità a Colli Aniene.
Siamo ancora in attesa della stipula delle Convenzioni Integrative
Qui nasce il problema dei Certificati di Agibilità a colli Aniene.
NESSUNA CONVENZIONE INTEGRATIVA E’ STATA MAI STIPULATA e di conseguenza NESSUN CERTIFICATO DI AGIBILITA’ E’ MAI STATO RILASCIATO.
In pratica le cooperative inviavano le domande di Agibilità allegando tutti i documenti, tra cui, tra gli altri, il collaudo statico, l’allaccio in fogna, tranne, ovviamente, la convenzione integrativa.
A nessuno è mai importato di approfondire la situazione, le cooperative una volta intascato hanno chiuso al 90%, il Comune dopo 10 anni non sapeva neanche più a cosa ci si riferisse.
Personalmente andai a chiedere in che modo dare una soluzione al problema ma mi venne risposto che si trattava di convenzioni vecchie senza più alcun tipo di validità.
Quello che è successo a settembre 2015 ha dimostrato tutto il contrario e per l’incompetenza degli amministratori di turno molte persone ci hanno rimesso le penne.
Comunque, si è brancolato nel buio con pareri discordanti fin quando, in data 21 maggio 2009, una circolare del IX dipartimento, su parere dell’Avvocatura Comunale, ha espresso parere favorevole circa il rilascio del Certificato di Agibilità per tutti gli edifici realizzati da vari operatori nell’ambito del Piano di Zona Tiburtino Sud.
A tutti gli effetti, qualora i condomini lo volessero, l’amministratore di condominio può presentare opportuna istanza e, o per silenzio assenso, o per provvedimento formale ottenere il sognato certificato di agibilità a Colli Aniene.
Esiste una sezione dedicata del sito istituzionale del Comune di Roma in cui vengono spiegate nel dettaglio le operazioni da compiere per l’ottenimento dell’Agibilità e di seguito lascio il link diretto:
Ad maiora, Fabrizio
